เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสบทเรียนสำคัญสู่อนาคตตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และวางกลยุทธ์ อสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 10 ปี ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2566 ถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะส่งผลดีต่อยอดขายต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการดังกล่าวลากยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
วันนี้ผมขอพาทุกท่านไปสำรวจผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการวิกฤตนี้ได้อย่างเหนือชั้น
วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ กับความท้าทายที่แท้จริง
จากการประมวลผลข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงนักหากมองในระดับภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 รายที่มีรายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าการทำธุรกิจพัฒนาโครงการในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย
บริษัทที่เผชิญกับแรงกระแทกหนักที่สุดเห็นจะเป็นกลุ่มที่รายได้ติดลบเกินกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ล้วนได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อในกลุ่มผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่าสนใจและต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงและภาระหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบครอบคลุมตั้งแต่ตลาดระดับล่างไปจนถึงกลุ่ม Luxury
ใครคือแชมป์ตัวจริงในสมรภูมิรายได้?
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม “แสนสิริ” สามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% โดยเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี ซึ่งทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในลำดับถัดมา
อย่างไรก็ตาม การวัดศักยภาพด้วย “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความเก่งกาจในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้ตรงจุดที่สุด ในมุมนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอแนวราบที่มีความต้องการซื้อจริง (Real Demand)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ต้องยกนิ้วให้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ซึ่งก้าวเข้าสู่สนามอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัวและโชว์ตัวเลขการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นี่เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในหุ้นกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ที่มีโมเดลธุรกิจแบบผสมผสาน
เมื่อ “กำไร” คือบทสรุปของความสำเร็จ
ในทางปฏิบัติ การขายได้มากไม่ได้รับประกันเสมอไปว่าบริษัทจะเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด กำไรสุทธิรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือลดลง 11% ยิ่งไปกว่านั้นมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งเป็นแผลสดที่เรื้อรังมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโรคระบาด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาสถานะผู้นำในด้านกำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) หากหักรายได้ส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มตัว ในขณะที่ แสนสิริ ก็ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตถึง 42%
บทสรุปและมุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่แสดงให้เห็นว่า “ความใหญ่” อาจไม่สำคัญเท่ากับ “ความคล่องตัว” และการคัดสรรทำเลที่ตั้งให้เหมาะกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในปี 2567 ผู้ประกอบการที่ยังยืนหยัดได้คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย สถานการณ์ปัจจุบันถือเป็นช่วง “เลือกสรร” ที่ดีที่สุด เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต่างงัดโปรโมชั่นและแคมเปญกระตุ้นยอดขายออกมาอย่างหนัก เพื่อชิงส่วนแบ่งการตลาดในสภาวะที่การแข่งขันสูงขึ้น
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในอนาคต สามารถติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและอัปเดตสถานการณ์ล่าสุดได้ทันทีวันนี้ครับ
