ประเมินภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายรอบด้านและผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนที่รุนแรงในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย เกินกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ การเริ่มต้นปีด้วยความหวังว่าจะต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว กลับถูกบดบังด้วยภาวะชะลอตัวที่ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาศักยภาพสูงสุดของตลาดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าความคึกคักให้กลับคืนมาได้ สถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านวิกฤตไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่มองข้ามไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 แห่ง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างน่ากังวล
บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เช่นกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการหดตัวในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากสถานการณ์นี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายกับการแข่งขันที่เข้มข้น
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้ภาพของการแข่งขันเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ยังมีถึง 8 บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! คว้าอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 แสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของแบรนด์และความสามารถในการขยายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! ทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างเฉียดฉิว
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยมหภาคและปัจจัยเฉพาะอุตสาหกรรม คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่องเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือสนใจ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์การบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับพอร์ตโฟลิโอ อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน.
