วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เป็นศูนย์กลางของตลาด การคาดการณ์อันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและกิจกรรมทางการตลาดที่คึกคัก (high-season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และความท้าทายนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง และเพื่อระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะการณ์เช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประจำปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนว่า ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยง ปรับตัว และคว้าชัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังแข่งขันสูงนี้ได้สำเร็จ
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์นี้ ทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงถึงการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ที่ทำได้ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลว่า สถานการณ์การชะลอตัวนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
มีบางบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราวๆ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ด้วยรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
ถึงแม้จะมีบางบริษัทที่รายได้รวมลดลง แต่ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้ไว้ได้ ดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายผลิตภัณฑ์หลักของบริษัทอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในบางครั้ง บริษัทอาจมีรายได้จากการลงทุน หรือการบริหารสินทรัพย์อื่น ๆ มาช่วยเสริมรายได้รวมให้ดูดี แต่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว รายได้จากการขายโครงการ คือหัวใจสำคัญ
เมื่อพิจารณารวมกันทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่ากำลังซื้อในตลาดและปัจจัยขับเคลื่อนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างชัดเจน
กรณีที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง คือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งแม้จะเป็นผู้นำในตลาด แต่ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังไม่วายมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (หนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (หนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Emerging Player: CPN เติบโตโดดเด่นจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการและการตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การวางแผนกลยุทธ์ และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมและวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แต่ท่ามกลางความผันผวน ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาณที่ปรากฏบ่งชี้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ข้าพเจ้าเชื่อว่า การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดความสำเร็จ การติดตามแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2024 และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่ต้องการจะเติบโตและประสบความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบถึงศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กรุณาอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตที่ยั่งยืนของท่านในวงการอสังหาริมทรัพย์
