ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าความท้าทายในปี 2566 นี้ เป็นผลพวงมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่มีความผันผวน การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุน
เพื่อประเมินภาพรวมของภาคธุรกิจนี้ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่ส่งผลต่อรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปีที่ผ่านมา
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดบ้านจัดสรร ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่การมีรายได้จากการขายที่แข็งแกร่งสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสนใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้ ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจของบริษัทกลุ่มนี้
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วสามารถสร้างกำไรสุทธิได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาสและบทเรียนเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ เรายังคงเห็นการปรับตัวและการสร้างสรรค์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่สามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความรอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว บริษัทที่ให้ความสำคัญกับการสร้างคุณค่าให้กับลูกค้า การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่มีโอกาสประสบความสำเร็จและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมาก เพียงแต่ต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รัดกุม และความสามารถในการปรับตัวที่เหนือกว่า
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จในการรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและโอกาสในตลาดปี 2567 โปรดติดต่อเรา เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและแบ่งปันประสบการณ์เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมนี้.
