ส่องภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และผู้รอดที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันสดใสจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามนั้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง ความซบเซาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ในโครงสร้างตลาด
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละรายสามารถรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่ต้องเผชิญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อลงลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มียอดรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ มาเป็นตัวช่วย การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นถึงความสามารถในการสร้างยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยจริง ๆ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนเห็นได้จากบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทั้งตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น ยังมีบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหานี้ทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันรอบด้าน แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่คาดว่าจะมีอุปสรรคอยู่เช่นกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของกฎเกณฑ์และนโยบายภาครัฐ ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ที่ใช้ในการรับมือกับสภาวะตลาด เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถปรับตัว วางแผน และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันต่อไป
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพและทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะช่วยท่านนำทางสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
