วิเคราะห์เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนยักษ์ใหญ่ สู่ทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นวงจรของตลาดที่ผ่านทั้งจุดสูงสุดและจุดต่ำสุดมาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง จากเดิมที่เราคาดหวังว่าเมื่อผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาดมาได้ ตลาดจะเกิดการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว (V-Shape Recovery) ตามแรงส่งในปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มตั้งลำจะเทกออฟ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงจากปัจจัยรุมเร้าทั้งภายในและภายนอก
หากจะวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงการพยากรณ์ในปี 2569 เราจำเป็นต้องย้อนกลับไปดูตัวเลขจริงของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจว่า “ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้จริง” และ “ใครที่กำลังเสียส่วนแบ่งการตลาด” ท่ามกลางวิกฤตหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง
สรุปภาพรวมผลประกอบการ: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากการเก็บข้อมูลบริษัทอสังหาฯ 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดจะพบสัญญาณอันตราย เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทระดับกลางและระดับล่างที่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ต่างกอดคอกันรายได้วูบไปกว่า 28% ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนว่ากำลังซื้อในตลาดบ้านระดับกลาง-บน เริ่มมีอาการ “เหนื่อยล้า” อย่างเห็นได้ชัด
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเป็นที่หนึ่งในแง่ของ “รายได้รวม” คือเครื่องหมายการค้าที่แสดงถึงบารมี ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลบของตลาด กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริชนะขาดคือการรุกตลาด คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรีและการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่มีประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales) ซึ่งสะท้อนถึงฝีมือการระบายสต็อกและการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ ตำแหน่งแชมป์จะเปลี่ยนมือไปเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ถือเป็น “เบอร์ 1 ของจริง” ในแง่ของการขายบ้านและคอนโดมิเนียม
สิ่งที่เราเรียนรู้จากสองยักษ์ใหญ่คือ การกระจายความเสี่ยง (Diversification) เอพีเน้นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ตั้งแต่ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว ไปจนถึงคอนโดฯ ขณะที่แสนสิริเน้นการสร้าง Branding ที่แข็งแกร่งเพื่อดึงดูดกลุ่ม High Net Worth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
ในโลกของ การลงทุนอสังหาฯ รายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรได้ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะ “ขาดทุน”
แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงรักษามาตราฐาน “เจ้าพ่อกำไร” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปเยอะ แต่สิ่งที่ทำให้ LH ยังยืนหนึ่งได้คือกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REIT) โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษมาช่วยพยุงพอร์ตไว้ได้ นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรุ่นใหม่ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่ใช่แค่การสร้างแล้วขาย แต่คือการบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เกิดสภาพคล่อง (Asset Liquidity)
ส่วน “ศุภาลัย” (SPALI) และ “เอพี” (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมและการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ Real Demand จริงๆ
เทรนด์ใหม่ที่ต้องจับตา: การรุกคืบของกลุ่ม Mixed-use และ Retail
อีกหนึ่งสีสันที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มติดเครื่องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 รายได้จากการขายโครงการโตขึ้นถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท การมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูดทำให้โครงการที่พักอาศัยของ CPN มีแต้มต่อมหาศาล ซึ่งเป็นโมเดลที่ผู้พัฒนาเจ้าอื่นพยายามเลียนแบบแต่ทำได้ยาก นี่คือสัญญาณว่าในอนาคต “ทำเล” อย่างเดียวไม่พอ แต่ต้องมี “Lifestyle Ecosystem” รองรับด้วย
เจาะลึกความท้าทายปี 2567-2569: ดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และความหวังใหม่
จากประสบการณ์ของผม มองว่าปี 2567 เป็นเพียง “จุดเริ่มต้นของการปรับฐาน” (Market Correction) เท่านั้น กว่าเราจะเห็นการฟื้นตัวที่แท้จริงอาจต้องรอถึงปี 2568-2569 โดยมีปัจจัยกำหนดทิศทางดังนี้:
อัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน: แม้แนวโน้มดอกเบี้ยโลกจะเริ่มทรงตัว แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ในไทยยังคงเป็นภาระหนักสำหรับผู้ซื้อบ้าน การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจึงเป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ
หนี้ครัวเรือนและ Mortgage Rejection Rate: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 30-50% ในบาง Segment เป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาต้องแก้ด้วยการทำ Pre-approve ให้เข้มงวดขึ้น หรือหันไปจับตลาดกลุ่มต่างชาติมากขึ้น
คอนโดติดรถไฟฟ้า และบ้านชานเมือง: พฤติกรรมการเลือกซื้อเปลี่ยนไป กลุ่ม Gen Z มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่มีพื้นที่ทำงาน (Co-working space) ขณะที่กลุ่มครอบครัวขยายมองหาบ้านเดี่ยวแถบชานเมืองที่มีอากาศบริสุทธิ์และเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home)
ความยั่งยืน (ESG) และ Green Building: ในปี 2569 อาคารที่ประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมจะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” สำหรับการขอ สินเชื่อเพื่อธุรกิจ และดึงดูดผู้ซื้อรุ่นใหม่
กลยุทธ์สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในยุค 2026
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผมแนะนำให้โฟกัสที่ “Capital Gain” ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐาน เช่น พื้นที่ EEC หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ การปล่อยเช่าอาจจะให้ Yield ที่ไม่สูงนักในปัจจุบัน แต่การถือครองสินทรัพย์ในราคาที่ “Undervalued” ในช่วงตลาดขาลงแบบนี้คือโอกาสทอง
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก ทั้งในแง่ของราคาและของแถม รวมถึงส่วนลดจากค่ายรถยนต์หรือการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ แต่อย่าลืมตรวจสอบความพร้อมทางการเงินและประวัติเครีตบูโรให้ดีก่อนยื่นขอ สินเชื่อบ้าน
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ บริษัทที่จะอยู่รอดไม่ใช่บริษัทที่ใหญ่ที่สุด แต่คือบริษัทที่ปรับตัวเข้ากับ Digital Transformation และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้เร็วที่สุด ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวัง แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจาก “ตัวปลอม”
ภาพรวมในปี 2567 และ 2568 อาจจะยังไม่สดใสปาฏิหาริย์ แต่สำหรับคนที่เตรียมตัวพร้อม ไม่ว่าจะเป็นการบริหารจัดการกระแสเงินสดหรือการมองหาช่องว่างทางการตลาดใหม่ๆ เช่น Wellness Residence หรือ Senior Living นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการวางรากฐานเพื่อการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในปี 2569
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการซื้อบ้านหลังแรก หรือสนใจอยากเริ่มการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว ตอนนี้คือช่วงเวลาที่คุณต้องศึกษาข้อมูลให้ลึกซึ้งที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทำเลที่มีศักยภาพ หรืออยากเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านที่ดีที่สุดจากหลายธนาคาร อย่ารอช้าที่จะติดต่อสอบถามทีมงานมืออาชีพของเรา หรือลงทะเบียนรับข่าวสารโปรโมชั่นโครงการใหม่ก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต
