เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากยักษ์ใหญ่สู่กลยุทธ์การเอาตัวรอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่วิกฤตซัพพลายล้นตลาดไปจนถึงช่วงที่ดอกเบี้ยพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับผู้ประกอบการไทย หลายคนคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นช่วงโควิด-19 มาได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาสดใสหรือ Take off ได้อย่างรวดเร็ว แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงไตรมาสสุดท้ายที่ควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับเงียบเหงาอย่างน่าตกใจ
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงแนวโน้มในปี 2026 ที่เรากำลังเผชิญอยู่ ซึ่งเป็นยุคที่ “เงินสดคือพระเจ้า” และการบริหารจัดการสต็อกกลายเป็นหัวใจสำคัญ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง และใครที่ต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อไม่ให้ถูกกลืนหายไปในกระแสวิกฤตนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสะดุด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท หากมองเพียงตัวเลขรวมอาจดูเหมือนไม่แย่นัก เพราะลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่ถ้าเรา “ผ่า” ไส้ในดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งมีตัวเลขรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, และไรมอน แลนด์ ที่ได้รับผลกระทบจากกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนที่ฟื้นตัวช้า แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการที่ครองใจคนอยากมีบ้านเดี่ยวมานาน ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะฝืดเคืองอย่างรุนแรง
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
หากถามว่าใครคือแชมป์ด้านรายได้รวมในปีที่ผ่านมา คำตอบคือ “แสนสิริ” (Sansiri) ที่สามารถทำรายได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยเบียดเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
ความสำเร็จของแสนสิริส่วนหนึ่งมาจากการวางกลยุทธ์ที่เฉียบคมในกลุ่ม บ้านหรูราคาถูก และโครงการระดับลักชัวรีที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือการ กู้บ้านไม่ผ่าน ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ของลูกค้าระดับล่างถึงกลางในปัจจุบัน
ขณะที่อันดับอื่นๆ ใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ซึ่งล้วนแต่ต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษามาร์เก็ตแชร์ในภาวะที่ต้นทุนการก่อสร้างและ ค่าโอนบ้าน ปรับตัวสูงขึ้น
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจจะไม่ใช่ตัวชี้วัดความเก่งกาจทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีรายได้เสริมจากค่าเช่าหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าเราดู “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) เพียวๆ เราจะเห็นภาพที่แท้จริงของความนิยมในแบรนด์และคุณภาพโครงการ
รวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ Over supply ในบางทำเล และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ทำให้คนตัดสินใจ ซื้อบ้านหลังแรก ได้ยากขึ้น
ในหมวดรายได้จากการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าการบริหารพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย ทั้ง บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ และ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ทำออกมาได้ตอบโจทย์ตลาดมากที่สุด ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดยเป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสตลาด
สิ่งที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง 38% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ไม่อาจต้านทานกระแสความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่เริ่มมองหาความคุ้มค่ามากกว่าแค่ชื่อเสียงของแบรนด์เพียงอย่างเดียว
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
การทำรายได้สูงไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีกำไรมากเสมอไป ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิดและยังไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
แต่ผู้ที่ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่พวกเขาใช้กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์อย่างชาญฉลาด ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรเน้นๆ ไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำหรับนักลงทุนว่า การทำธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านขาย แต่คือการบริหารจัดการ Financial Asset ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองบริษัทมีจุดเด่นเหมือนกันคือ การบริหารต้นทุน (Cost Optimization) ที่ยอดเยี่ยม ทำให้แม้ในวันที่ตลาดซบเซา พวกเขาก็ยังรักษาระดับอัตรากำไรสุทธิไว้ได้อย่างน่าทึ่ง
ดาวรุ่งพุ่งแรงและกลุ่มทุนใหม่
บริษัทที่ผมต้องขอยกนิ้วให้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่ขยายไลน์ธุรกิจมาลุยตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ในปีที่ผ่านมาพวกเขามีรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การใช้โมเดล “Mixed-use” ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลาง แล้วสร้างที่อยู่อาศัยล้อมรอบ กลายเป็นสูตรสำเร็จที่ดึงดูดลูกค้าได้อย่างดีเยี่ยม โดยเฉพาะโครงการในต่างจังหวัดและหัวเมืองท่องเที่ยว
วิเคราะห์เจาะลึก: ทำไมคนถึง “กู้บ้านไม่ผ่าน” สูงขึ้นในปี 2026?
หนึ่งในปัจจัยหลักที่ฉุดรั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่พุ่งสูงถึง 40-50% ในบางเซกเมนต์ สาเหตุหลักมาจาก:
หนี้ครัวเรือน: คนไทยมีภาระหนี้สูงขึ้น โดยเฉพาะหนี้รถยนต์และหนี้บัตรเครดิต
ราคาประเมินที่ดิน: ที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ทำให้ราคาบ้านขยับเกินกำลังซื้อของมนุษย์เงินเดือน
ดอกเบี้ยบ้าน: แม้จะมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นจนคนรับไม่ไหว
ผู้ประกอบการที่ฉลาดจึงเริ่มหันมาทำกลยุทธ์ “ช่วยผ่อน” หรือ “เช่าซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ” (Rent-to-Own) เพื่อแก้ Pain Point ของลูกค้าที่อยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมกู้แบงก์ในตอนนี้
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ทิศทางและการปรับตัว
จากประสบการณ์ของผม มองว่าในปี 2026 และปีถัดไป ตลาดจะถูกแบ่งออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน:
ตลาดระดับบน (Luxury): ยังคงไปได้เรื่อยๆ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ใช้เงินสดหรือมีเครดิตที่ดีเยี่ยม การเน้น บ้านหรูราคาถูก ในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ตะวันออกหรือโซนราชพฤกษ์จะยังเป็นขุมทรัพย์
ตลาดระดับกลาง-ล่าง: ต้องเน้นไปที่ความคุ้มค่าและเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ลดต้นทุน เพื่อให้สามารถทำราคาที่สู้กับคู่แข่งได้ ขณะเดียวกันต้องมองหา รีไฟแนนซ์บ้าน หรือโปรโมชั่นสินเชื่อร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อดึงดูดใจลูกค้า
นอกจากนี้ เรื่องของ ESG และ “บ้านประหยัดพลังงาน” จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่จะเป็นข้อกำหนดสำคัญ เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ใส่ใจเรื่องค่าส่วนกลางและค่าไฟในระยะยาวมากขึ้น การติดตั้ง Solar Cell หรือระบบ Smart Home กลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ทุกโครงการต้องมี
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา เป็นเครื่องยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงปรับฐานครั้งใหญ่ ใครที่บริหารกระแสเงินสดไม่ดีหรือพึ่งพาเพียงแค่ยอดขายจากต่างชาติ (โดยเฉพาะกลุ่มจีนที่ยังไม่กลับมาเต็มที่) จะอยู่รอดได้ยาก
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะ ซื้อบ้านหลังแรก หรือลงทุนใน คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ช่วงปี 2026 นี้อาจจะเป็น “โอกาสทอง” ในการต่อรองราคาและรับโปรโมชั่นส่วนลดที่ผู้ประกอบการขนออกมาเพื่อระบายสต็อก แต่ต้องไม่ลืมเช็ค ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงวางแผนการเงินให้รอบคอบ เพื่อป้องกันความเสี่ยงในอนาคต
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือกำลังมองหาโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อทีมเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์ทำเลและการประเมินสินเชื่อเบื้องต้นฟรี ให้เราเป็นเพื่อนคู่คิดในการสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับคุณ
