บทวิเคราะห์เจาะลึก: แวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – สู่ยุคแห่งการปรับตัวและท้าทายความสามารถในการทำกำไร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของอุตสาหกรรมนี้ แม้ว่าต้นปีจะมีความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มกลับมามีชีวิตชีวา แต่ทว่า ความคาดหวังนั้นกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี
การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องชะงักงัน และเมื่อผลการเลือกตั้งปรากฏ การปรับเปลี่ยนทิศทางนโยบายก็ยังคงสร้างความไม่แน่นอนในระยะสั้น แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังคงปราศจากสัญญาณของการกลับมาอย่างแข็งแกร่ง ทิ้งให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัด ฝ่าฟัน และก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวของผลลัพธ์ที่น่ากังวล
จากการสำรวจ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท สถานการณ์กลับดูน่ากังวลยิ่งขึ้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังเผชิญกับแรงกดดันที่ส่งผลต่อการเติบโตของยอดขาย
ตัวเลขที่น่าสังเกตคือ บริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ซึ่งได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและการสร้างยอดขายใหม่ในสภาวะตลาดที่หดตัว
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ชนะรายได้รวม: Sansiri ขึ้นนำ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ในภาพรวมของรายได้รวม Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, อันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ข้อมูลปี 2565 และ 2566 อาจมีความแตกต่างกันในการจำแนกรายได้, ตรวจสอบข้อมูลทางการอีกครั้ง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดศักยภาพในการขับเคลื่อนธุรกิจที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถหลักในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจพบใน Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri เติบโตแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri (SIRI) เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาโมเมนตัม
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13%
อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
กลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตแบบก้าวกระโดด สะท้อนศักยภาพใหม่
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขายที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ผลกำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน และบทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ, Supalai และ AP (Thailand) เกาะติด
แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
AP (Thailand) (AP) เกาะติดมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในส่วนของกำไร ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 – การปรับตัวสู่ยุคแห่งความยืดหยุ่นและความเชี่ยวชาญ
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 นี้ จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดมาอย่างยาวนาน ผมมองว่าในปี 2567 นี้ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ไม่เพียงแต่ในมิติของการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ยังรวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มขึ้น การปรับกลยุทธ์ทางการตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ “การบริหารจัดการทางการเงิน” ที่รัดกุมเพื่อสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาบริษัทที่มีความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ มีงบดุลที่แข็งแกร่ง มีกระแสเงินสดที่ดี และมีประวัติผลกำไรที่สม่ำเสมอ การศึกษาข้อมูลทางการเงินและแนวโน้มการดำเนินงานอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด ทีมงาน Property Mentor พร้อมให้คำแนะนำและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ สัมผัสประสบการณ์การลงทุนที่เหนือกว่า ด้วยข้อมูลที่แม่นยำและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง ติดต่อเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไร้ขีดจำกัด
