วิเคราะห์เจาะลึก: พลิกเกมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่บทสรุปแห่งความท้าทายและการปรับตัว (ฉบับผู้เชี่ยวชาญ)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดเสมอ และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ นับเป็นอีกปีที่ภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับบททดสอบอันเข้มข้น ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้สูงจากการส่งสัญญาณเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงต้านทานอย่างไม่คาดฝัน ตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายของไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และความซบเซานี้ก็ดูเหมือนจะส่งทอดมาถึงต้นปี 2567 ด้วย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสแห่งความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายที่เพิ่มขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกศึกษา สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่าน่ากังวลใจไม่น้อย เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ สังเกตได้จากรายได้ที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีตัวเลขอยู่ที่ -18% ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม: แต่ใครคือผู้นำด้านการขายที่แท้จริง?
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเกณฑ์หลัก เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ทำให้ภาพรวมดูดีกว่าความเป็นจริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่แท้จริงของสุขภาพธุรกิจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าใจหาย เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) เอง ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) คว้าชัยรายได้จากการขาย: สังเวียนแห่งการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้ขายโต)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างเต็มที่
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ถึงแม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่ง คือ มาตรวัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพและความสามารถในการบริหารจัดการของผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด: เบื้องหลังความสำเร็จที่ซ่อนเร้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ยังคงยืนหนึ่งด้านกำไร)
ปัจจัยสนับสนุนสำคัญ: การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาเสริมกำไรอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่มีรายการนี้ Supalai น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงรักษาอันดับได้)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปแบบหวุดหวิด)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
สรุปและมุมมองอนาคต: ความท้าทายที่ต้องก้าวผ่าน
ตัวเลขเหล่านี้ คือ ภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ในปี 2566 ถือเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาด และความจำเป็นในการปรับตัวอย่างเร่งด่วนของทุกภาคส่วน
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการหาแหล่งรายได้ที่หลากหลายนอกเหนือจากการขายโครงการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย มีศักยภาพในการฟื้นตัว และจะแข็งแกร่งขึ้นจากการเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งนี้ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน และการนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในทุกมิติของการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ไปพร้อมกัน
