เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: สรุปผลงาน 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางแห่งความอยู่รอดปี 2567-2568
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 คงหนีไม่พ้นคำว่า “บททดสอบแห่งความอึด” หลังจากความคาดหวังที่พุ่งสูงว่าธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาผงาดได้อย่างเต็มตัวจากโมเมนตัมที่สะสมมาในช่วงปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ปัจจัยลบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและภาวะกดดันก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้กลายเป็น “Perfect Storm” ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี 2566 แม้แต่ในไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุด (High Season) ก็ยังเผชิญกับสภาวะซบเซาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่ดีที่สุด ซึ่งภาพรวมในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวอย่างหนักหน่วงของเหล่าผู้ประกอบการ ท่ามกลางกระแสข่าวลือเรื่องหนี้เสียและกำลังซื้อที่หดตัว
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่ชี้ชัดถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการวิเคราะห์รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีบริษัทมากถึง 25 จาก 41 แห่งที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นดาวเด่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับต้องเผชิญกับแรงต้านจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งสะท้อนว่าขนาดของบริษัทไม่ได้เป็นภูมิคุ้มกันเสมอไปในยามที่ตลาด ซื้อขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม ตกต่ำ
แชมป์รายได้รวม vs รายได้จากการขาย: ความจริงที่ซ่อนอยู่
เมื่อเราพูดถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงคือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ไม่ใช่แค่รายได้รวม ซึ่งมักมีรายได้จากธุรกิจอื่นมาผสม ในปี 2566 ยอดรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายหดตัว
หากจัดอันดับเฉพาะรายได้จากการขายในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): ครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ยังคงความแข็งแกร่งในตลาด โครงการบ้านจัดสรร ได้อย่างเหนียวแน่น
แสนสิริ: เข้าป้ายที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสถึง +7%
ศุภาลัย: รักษามาตรฐานยอดเยี่ยมด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: เติบโตอย่างโดดเด่นถึง +13% ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท สะท้อนกลยุทธ์การเจาะตลาด บ้านหรู ที่ยังคงมีดีมานด์
พฤกษา โฮลดิ้ง: ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการขยายตัวเข้าสู่ ตลาดที่อยู่อาศัย อย่างจริงจัง โดยมีรายได้จากการขายเติบโตพุ่งสูงถึง +103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นสัญญาณเตือนภัยแก่รายเดิมว่ามีผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพการเงินสูงกำลังเข้ามาชิงส่วนแบ่งการตลาด
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์?
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง ท่ามกลางกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทที่ทำได้ 44,165 ล้านบาท (-11%) มีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ผลประกอบการติดลบต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าเป็นผลพวงมาจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทุน หากวัดเฉพาะเนื้อในของการทำกำไรจากการดำเนินงาน ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ส่วนแสนสิริเป็นบริษัทที่ทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง +42% ซึ่งเป็นผลจากการปรับ Portfolio และการเน้นโครงการที่ให้มาร์จิ้นสูง
ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนในปี 2567-2568
จากประสบการณ์ในสายงาน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2567-2568 ไม่ใช่ปีแห่งการขยายตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็น “ปีแห่งการปรับฐาน” (Correction Year) กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการจะนำมาใช้เพื่อให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รอดพ้นจากสภาวะปัจจุบัน ได้แก่:
การบริหารสภาพคล่อง (Cash Flow Management): การลดการสต็อกสินค้าที่ไม่จำเป็น และการเน้นโครงการที่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนเร็ว
การทำตลาดแบบเจาะจง (Niche Marketing): โครงการระดับ Super Luxury ในทำเลศักยภาพสูงยังคงขายได้ แต่ต้องมาพร้อมบริการแบบพรีเมียม ซึ่งเป็น คีย์เวิร์ดสำคัญ ของการตัดสินใจซื้อในยุคที่ดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยกดดัน
เทคโนโลยีการก่อสร้าง (Construction Tech): เพื่อลดต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ทั้งค่าวัสดุและค่าแรง โดยเฉพาะการใช้ Precast หรือ Modular เพื่อเร่งการรับรู้รายได้
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้อง
วิกฤตในปี 2566 ได้คัดกรองบริษัทที่มีศักยภาพและไม่มีศักยภาพออกจากกันอย่างชัดเจน ในฐานะผู้ที่คลุกคลีกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมองว่าโอกาสไม่ได้หมดไป แต่ต้องเปลี่ยนมุมมองการลงทุนจาก “ปริมาณ” เป็น “คุณภาพ” และ “ทำเล” ที่แท้จริง
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาช่องทางหรือทิศทางที่ชัดเจนในปีนี้ อย่าปล่อยให้สภาวะตลาดบีบคั้นคุณจนพลาดโอกาสสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ เรามีข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำยิ่งขึ้น
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกหรือปรึกษาเรื่องการบริหารโครงการเพื่อให้เติบโตในภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลานี้ไปพร้อมกับความสำเร็จที่จับต้องได้!
