วิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนจากผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่สู่ทิศทางปี 2568
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงที่ผ่านมา คงไม่มีคำไหนเหมาะสมไปกว่าคำว่า “ความท้าทายที่ไร้จุดพัก” จากความคาดหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาทะยานตัวอย่างแข็งแกร่งตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับปัจจัยลบที่ถาโถมเข้าใส่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ภาพรวมตลอดปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาวะ “ซึมยาว” ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขข้อเท็จจริงว่า ใครคือผู้รอดชีวิต และกลยุทธ์ใดที่กลายเป็นอาวุธสำคัญในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงนี้
ส่องภาพรวม: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่เครื่องพิสูจน์ความสำเร็จเสมอไป
ข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขที่ดูเหมือนลดลงไม่มากนี้อาจเป็นกับดักทางสถิติ เพราะในความเป็นจริง บริษัทกว่า 25 จาก 41 แห่งมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราพบกลุ่มผู้เล่นที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ รวมถึงเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวของดีมานด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมและโครงการระดับลักชัวรี แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังหลีกหนีไม่พ้นจากสภาวะรายได้ติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงโครงสร้างรายได้ที่อาจต้องปรับตัวให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริสามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3-5 ได้แก่ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้รวม” อาจถูกแต่งแต้มด้วยรายได้จากธุรกิจเช่าหรือการบริหารจัดการ แต่ถ้าเรามองไปที่ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ กลับพบข้อมูลที่น่าสนใจกว่ามาก
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามราคาและยอดโอนที่แผ่วลง
เมื่อตัดรายได้ที่ไม่เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป ภาพลักษณ์ของความสำเร็จจะเปลี่ยนไปทันที รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่ต้องจับตาคือ เอสซี แอสเสท ที่เติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 13% และเซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างหนัก โดยทำอัตราการเติบโตของรายได้ขายพุ่งขึ้นถึง 103% ถือเป็นคลื่นลูกใหม่ที่น่าจับตามองในตลาดปี 2568
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
รายได้ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึงกำไรที่ดีเสมอไป ในสมรภูมิปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลงถึง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางรายยังคงแบกรับผลกระทบต่อเนื่องมาจากยุคโควิด-19
หากพูดถึง “ประสิทธิภาพในการทำกำไร” แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REITs) หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะมีโอกาสขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มภาคภูมิ
นอกจากนี้ แสนสิริถือเป็นบริษัทที่มีการเติบโตของกำไรที่โดดเด่นที่สุดถึง 42% จากการบริหารจัดการต้นทุนและการเปิดโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดจริง
ก้าวต่อไป: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ต้องปรับตัวอย่างไร?
จากข้อมูลข้างต้น สิ่งที่นักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องต้องตระหนักคือ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าสู่ยุคที่ต้องบริหารความเสี่ยงเป็นหลัก ผู้ชนะในปีหน้าไม่ใช่บริษัทที่มีพอร์ตใหญ่ที่สุด แต่เป็นบริษัทที่:
มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง: เพื่อรองรับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ
รุกตลาด Niche Market: การกระจายความเสี่ยงไปในโครงการแนวราบหรือทำเลศักยภาพสูงที่ยังมีดีมานด์จริง
ใช้เทคโนโลยีบริหารจัดการ: การลดต้นทุนการก่อสร้างและการทำการตลาดแบบ Personalization
ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าปี 2568 จะยังคงเป็นปีแห่งการคัดกรองผู้เล่นที่มีวินัยทางการเงินสูง หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนกลยุทธ์ในปีนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกรายบริษัทคือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลวิเคราะห์รายโครงการเพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณโดยเฉพาะ!
