ปี 2566: พายุลูกใหม่สั่นสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายและบททดสอบที่เข้มข้นที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ได้ถูกชะลอความร้อนแรงลงอย่างมีนัยสำคัญ การกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ในฐานะผู้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันพายุเศรษฐกิจนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมยังคงทรงตัว แต่กำไรสุทธิเผชิญแรงกดดัน
จากการสำรวจพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แผ่ขยายวงกว้างในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ค่อนข้างมาก โดยมีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้รวมที่สะท้อนภาพรวมอุตสาหกรรม
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 เราพบว่า:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทอาจมีการผสมผสานรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเราวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขายที่เผยให้เห็นความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 เราพบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ควรจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้แก่นักลงทุนได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิที่เผยให้เห็นความสามารถในการทำกำไร
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 เราพบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุนจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับกลยุทธ์เพื่อการเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ การให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน และการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจที่หลากหลายมากขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหม่ ในขณะที่หลายบริษัทยังคงแสดงศักยภาพในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็มีอีกหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหน่วง
ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์ของผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง เราจะติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มการปรับตัวของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจลงทุนและการวางแผนธุรกิจของท่าน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของท่านฝ่าฟันความท้าทายและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมเสมอที่จะให้คำแนะนำและร่วมสร้างสรรค์อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
