วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปอันดุเดือดของการปรับตัวและการแข่งขัน
ภาพรวมตลาดที่ต้องเผชิญความท้าทาย: บทวิเคราะห์จากกูรูอสังหาฯ ประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดกลับมาคึกคัก แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป การชะลอตัวที่เริ่มก่อตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดความกังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างไร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม และประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง จึงเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยสะท้อนภาพจริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา และชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมแห่งความไม่แน่นอน
รายได้รวม 371,560 ล้านบาท: ตัวเลขที่สะท้อนภาพการชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะเห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่า นั่นคือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่บริษัทจำนวนมากกำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในอัตราที่น่าใจหายถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ความแข็งแกร่งด้านรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญในการประเมินผลการดำเนินงาน
การพิจารณาผลประกอบการอย่างรอบด้าน ไม่สามารถมองข้าม “รายได้จากการขาย” ได้ เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการจริง ๆ ของบริษัท แม้ว่ารายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากธุรกิจอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการขายสินทรัพย์ แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่แสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการรวมรายได้จากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุด: การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการและการสร้างยอดขายที่ต่อเนื่อง
Sansiri (SIRI): ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการปรับตัว
Supalai (SPALI): รักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ติดอันดับ Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์และคว้าโอกาสในตลาดได้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันทั้งด้านต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น และความสามารถในการตั้งราคาขายที่อาจไม่เป็นไปตามเป้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้ โดยมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai อาจได้ขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอข้างต้น เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สถานการณ์ในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทบทวนกลยุทธ์ ปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
ในฐานะผู้ที่ทำงานคลุกคลีในวงการนี้มาตลอด ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือคำปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจของท่านให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ
ก้าวต่อไปของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มต้นที่นี่ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาแบบเจาะลึกและร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของคุณ
