วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทเรียนจากความท้าทาย สู่โอกาสแห่งการฟื้นตัวในปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในตลาดประเทศไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดันที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้จะมีความหวังต่อการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งของปี 2565 แต่ปัจจัยหลายประการกลับทำให้ตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนจะลุกลามต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี และส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จึงยังคงต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมและการปรับตัวอย่างรวดเร็ว
ภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความไม่แน่นอน
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย สะท้อนแรงกดดันในภาพรวม
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑลเป็นหลัก แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางที่เกิดขึ้นในระดับบุคคล
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: บทเรียนจากตัวเลขที่ติดลบ
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนคือในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับการหดตัวของรายได้ที่สูงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการปรับตัวเข้ากับภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าสังเกต นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้วยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การกระจายตัวของผลประกอบการที่ลดลงนี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากภาวะตลาดชะลอตัวได้โดยสมบูรณ์
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้รวม
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นนี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่มากขึ้นในการสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัย
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านยอดขาย:
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ม้ามืดแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดในการวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิ
เมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในการทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมรายการนี้ Supalai จะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์นี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมที่ใหญ่กว่าของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ โครงการที่อยู่อาศัย และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องใช้ความพยายามอย่างยิ่งในการปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้าน คอนโด ในทำเลชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกถึงแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือ คอนโดให้เช่า เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกการลงทุนของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อสำรวจโอกาสใหม่ๆ ที่รอคุณอยู่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แห่งนี้
