วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การปรับตัวในตลาดที่ผันผวน และบทพิสูจน์ผู้แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในบทพิสูจน์ที่สำคัญ ที่ทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงทอดเงายาวไปถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าใครสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างของผลประกอบการปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่การเจาะลึกในรายละเอียดเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวล: มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น มีหลายรายที่น่าจับตามอง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) แข็งแกร่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงผู้ที่ครองตำแหน่งสูงสุดในด้านรายได้รวมในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท,อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก ผู้ประกอบการและนักลงทุนมักจะให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นพิเศษ เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ทำให้ภาพรวมอาจดูดีกว่าความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัทในปี 2566 มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: Sansiri และ Supalai รักษาเสถียรภาพ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาด บ้านและคอนโดกรุงเทพ และภูมิภาค
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว ผลกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: Supalai และ AP (Thailand) ตามมาติดๆ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์อย่างสง่างาม แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพการดำเนินงานที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่งเช่นกัน การแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง และมีความสามารถในการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและเลือกบริษัทที่มีศักยภาพ จะเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่จำเป็นต่อการตัดสินใจของคุณ เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในทุกย่างก้าวของการลงทุนของคุณ
