ส่องผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย ในตลาดอสังหาฯ ไทยที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงอีกครั้งสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้ว่าโมเมนตัมจากปลายปี 2565 จะสร้างความหวังให้หลายฝ่ายเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
เราได้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด และการชะลอตัวนี้ก็ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่เคยเป็นสัญญาณแห่งการฟื้นตัว ก็กลับไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงไม่สู้ดีขึ้นนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านไป
ด้วยความใส่ใจในรายละเอียดและเพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งว่า แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรค กลายเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์แห่งปี
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา นี่เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีอัตราการลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่หดตัว
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเด่นในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปแบบหวุดหวิดที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็น SC Asset Corporation (SC) ที่ทำรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย Univentures (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยพยุงผลประกอบการให้ดูดี หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย สวนกระแสตลาด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะคู่แข่งอย่างแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่วางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถคว้าแชมป์กำไรในปีนี้มาได้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ไปแบบหวุดหวิด ซึ่งแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมองหาช่องทางใหม่ๆ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดี, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, มีการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ, และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ของตนเองได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมาย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้
