ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและค้นหาผู้นำตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะทะยานไปข้างหน้า กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องมาตลอดปี จนถึงช่วงปลายปีและต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บรรยากาศโดยรวมยังคงไม่สดใสอย่างที่ควรจะเป็น
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้นำที่แท้จริง” ในปีที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบว่ามีหลายแห่งที่ตัวเลขติดลบเกิน 20% เช่น L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses Plc. แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
หากเราพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะพบว่ามีภาพที่แตกต่างออกไป และมีความซับซ้อนมากขึ้น
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
มีหลายบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย เช่น Raimon Land Plc. (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่รายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
อันดับ 1: AP (Thailand) Plc. (AP) – 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: Sansiri Plc. (SIRI) – 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
อันดับ 3: Supalai Plc. (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation Plc. (SC) – 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
อันดับ 5: Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) – 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses Plc. (LH) – 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) – 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property Plc. (ORI) – 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
อันดับ 9: Quality Houses Plc. (QH) – 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect Plc. (PF) – 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana Plc. (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด ปี 2566
อันดับ 1: Land and Houses Plc. (LH) – 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
อันดับ 2: Supalai Plc. (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) Plc. (AP) – 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: Sansiri Plc. (SIRI) – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
อันดับ 5: Origin Property Plc. (ORI) – 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
อันดับ 6: SC Asset Corporation Plc. (SC) – 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality Houses Plc. (QH) – 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) – 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) – 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana Plc. (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวอย่างรวดเร็ว บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และที่สำคัญคือการรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในยุคที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ สู่เป้าหมายที่ยั่งยืนในอนาคต
