ปี 2566: พลิกโฉมภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์รับมือความผันผวน สู่โอกาสในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่ท้าทายเป็นพิเศษ แม้ว่าต้นปีจะมีความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมาต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงปลายปี และส่งผลมาถึงต้นปี 2567 บรรยากาศการลงทุนและกำลังซื้อยังคงต้องใช้เวลาในการปรับตัว
เพื่อไขปริศนาเบื้องหลังการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำกว่า 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการในปี 2566 เพื่อสะท้อนภาพความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร เรามาดูกันว่าใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างสง่างามท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัวในวงกว้าง
เมื่อมองภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ถึงแม้นตัวเลขรวมอาจดูทรงตัว แต่การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือ 25 จาก 41 บริษัท หรือราว 60% ของทั้งหมด มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้ที่ติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดหายไปถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในบรรดาบริษัทชั้นนำ Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566, Sansiri (SIRI) กลายเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่ Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดสุขภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลดีจากการมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ
ตลอดทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ขยับขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงรายได้ให้เป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ก็มีสิทธิ์ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสใหม่ที่ต้องคว้า
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้พร้อมรับมือกับอนาคต การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราเพื่อรับทราบข้อมูลเพิ่มเติมและหารือถึงแนวทางการเติบโตร่วมกัน
