ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ได้ทิ้งรอยประทับไว้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างปฏิเสธไม่ได้ ด้วยบรรยากาศที่แตกต่างจากความคาดหวังเมื่อต้นปี แรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะผลักดันตลาดให้ทะยานต่อไป กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอันมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่เข้ามาเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาแห่งความระมัดระวังที่ยืดเยื้อยาวนานตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่มักจะคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำความเข้าใจพลวัตปัจจุบันและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่อาจจะต่อเนื่องไปถึงปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างต่อเนื่อง การเก็บรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ดำเนินธุรกิจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ของแต่ละผู้ประกอบการในการรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ เรามาเจาะลึกกันว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้ และใครที่ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ บ่งชี้ว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทบางแห่งเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) การลดลงของรายได้ในระดับนี้ บ่งชี้ถึงปัญหาที่อาจเกี่ยวข้องกับยอดขายที่ซบเซา การบริหารจัดการต้นทุน หรือแม้แต่การปรับตัวที่ไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของตลาด
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เองก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจโดยรวม และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดการดำเนินงานหลัก
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงมักจะพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยรายได้จากส่วนอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือการรับรู้รายได้จากการเช่าระยะยาว การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงให้ภาพที่ชัดเจนกว่าเกี่ยวกับประสิทธิภาพในการสร้างยอดขายของโครงการ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนถึงความยากลำบากในการระบายสต็อกโครงการ หรือการหาลูกค้าใหม่ L.P.N. Development ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการแข่งขันสำหรับผู้เล่นรายใหญ่
แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% นี่ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่รุนแรง
ผู้ชนะในสมรภูมิรายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตได้อย่างยอดเยี่ยมถึง 13% Pruksa Holding มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% ที่ 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาอันดับ 9 ไว้ได้ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของบริษัทฯ ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการมีรายได้สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสุทธิ
ในส่วนของกำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากตัดรายการนี้ออกไป Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ขยับมาอยู่อันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) จากกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจถูกกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้น รวมถึงความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางตลาดในปี 2567
จากข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในไทย การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทผู้เล่นหลักในตลาด จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาท่านผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง.
