ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ทบทวนผลการดำเนินงาน 41 บริษัทรับมือความท้าทาย
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงหลังโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 กลับกลายเป็นความจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนนี้ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 อันเป็นไฮซีซั่นของการจับจ่าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ซบเซาต่อเนื่องมานี้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันที่คล้ายคลึงกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ตัวเลขภาพใหญ่ที่ซ่อนความแตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับลดลง แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ไม่ว่าจะเป็น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมหดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่หลากหลาย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจกำลังซื้อที่อ่อนแอ และการแข่งขันที่รุนแรงในบางเซ็กเมนต์
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะเล็กน้อยแต่ก็ติดลบไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4% ความเปลี่ยนแปลงนี้บ่งชี้ว่าไม่มีใครสามารถอยู่นอกเหนือจากพลวัตของตลาดได้โดยสมบูรณ์
ท็อป 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้รวม: ผู้เล่นหลักยังคงเดิม แต่ทิศทางไม่เหมือนกัน
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ แม้จะแสดงถึงการยืนหยัดของผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็ต้องยอมรับว่ารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่ภาพสะท้อนผลการดำเนินงานที่สมบูรณ์แบบเสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราต้องการวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ในแง่ของการขับเคลื่อนธุรกิจหลัก จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้จากกิจกรรมหลักนี้คือหัวใจสำคัญของการเติบโตอย่างยั่งยืน การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าบริษัทใดสามารถทำยอดขายได้ดีจริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง บ่งชี้ถึงภาพรวมที่ยากลำบากในการสร้างยอดขายในช่วงปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มีความท้าทายในการเข้าถึงผู้บริโภคอย่างมาก
ท็อป 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงฐานลูกค้าและความแข็งแกร่งของแบรนด์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไร
สุดท้ายแล้ว การทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ไม่ได้วัดกันที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไร และการแปลงรายได้ให้เป็นกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง การมีกำไรน้อยย่อมหมายถึงความสามารถในการแข่งขันที่ลดลง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท มีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งยังคงประสบปัญหาต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และมากกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ท็อป 10 บริษัทอสังหาฯ ตามกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งทางการเงินที่แตกต่าง
การจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
เหตุผลสำคัญที่ LH ยังคงครองแชมป์กำไร มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า แม้ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต่างจังหวัดจะเผชิญกับแรงกดดัน การบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์ทางการเงินที่ดี ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมโดยรวม และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ จะยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการในแวดวง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค รวมถึงการเจาะตลาดกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้ออย่างแม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการวางแผนการลงทุนและการดำเนินธุรกิจของท่านต่อไป หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที
