ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ได้จากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตลาดกลับสู่ภาวะซบเซาอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันเชิงลบที่ส่งผลกระทบในวงกว้างต่ออุตสาหกรรม
การวิเคราะห์รายได้รายบริษัท: ผู้ที่ได้รับผลกระทบหนักและผู้ที่ยืนหยัดได้
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทที่รายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ U.House): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลจากปี 2566 อาจมีการเปลี่ยนแปลงชื่อบริษัท)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการขายที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
สำหรับรายได้จากการขายของ 41 บริษัทในปี 2566 รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ:
Raimon Land: ลดลงถึง -78%
L.P.N. Development: ลดลงเกือบ -40%
Land and Houses: ลดลงถึง -38%
AP (Thailand): ลดลงเล็กน้อยที่ -2% (แต่ยังคงเป็นผู้นำในกลุ่มนี้)
เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากรายชื่อบริษัทที่คุ้นเคยแล้ว Central Pattana เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง จนเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม บริษัทนี้มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นับเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
บทสรุปเรื่องกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการมียอดขายสูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่บ่งชี้ถึงความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นเม็ดเงินที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลใจที่ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (เกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้บางบริษัทจะสามารถรักษาผลประกอบการให้เติบโตได้ แต่ในภาพรวม สัญญาณของการชะลอตัวยังคงปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจมหภาค การเมือง นโยบายของภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามข้อมูลเชิงลึกอย่างสม่ำเสมอ และการวิเคราะห์แนวโน้มอย่างรอบด้าน คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่าน
