ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนภายใต้ความท้าทาย
ในปี 2566 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง แม้ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะสร้างความหวังในการฟื้นตัว แต่สถานการณ์กลับพลิกผันเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ รวมถึงตลอดช่วงครึ่งหลังของปี ทำให้แม้แต่ช่วงฤดูขายที่สำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า
จากข้อมูลที่รวบรวม พบว่าทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจสำหรับบริษัทส่วนใหญ่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังพบ Raiton Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้รวม:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากเราพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและการตอบสนองของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท
สำหรับทั้ง 41 บริษัท บริษัทจดทะเบียนสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าตกใจพบใน Raiton Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลการดำเนินงานที่โดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ความสามารถในการทำกำไรแสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน การตั้งราคา และการจัดการธุรกิจในภาพรวม
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามกำไรสุทธิ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสนับสนุนหลัก)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากในปี 2567 บริษัทที่สามารถปรับตัว สร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องการความเฉียบคมในการตัดสินใจ การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองหลัก รวมถึงการเจาะกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากท่านต้องการข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการร่วมสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
