วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายของตลาดนี้มาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันอันมหาศาล แม้จะมีความคาดหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง สภาวะตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้าดังกล่าวได้ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มนี้ก็ดูเหมือนจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ด้วยเช่นกัน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีการสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมและสามารถระบุผู้เล่นที่แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวน Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราวของการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในหลายภาคส่วนของอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีประวัติยาวนานอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันและความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า “รายได้รวม” เนื่องจากในบางครั้ง บริษัทอาจมีรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยหนุน
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงก็มีจำนวนมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งยิ่งตอกย้ำภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำอันดับต้น ๆ ในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เป็นเช่นนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) คว้าแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่ยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้ว่ายอดขายจะลดลงมาก)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (มียอดขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพของบริษัท
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีดีลขายโรงแรมของ LH, Supalai จะเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่สูงขึ้น ความผันผวนทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านความท้าทาย และสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้ ติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ.
