บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และการคาดการณ์แนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและสร้างความประหลาดใจให้กับใครหลายคน แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว และหลายฝ่ายคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกความหวังให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้เต็มที่ แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้เราต้องมาทบทวนและวิเคราะห์สถานการณ์กันอย่างละเอียด
Property Mentor: การวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน
เพื่อประเมินสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท ในช่วงปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
สำหรับภาพรวมตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปได้ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบภาวะติดลบราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) แสดงผลประกอบการลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
หากเราต้องการประเมินประสิทธิภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นเกณฑ์หลักนั้นมีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ อย่างไรก็ตาม หากวัดกันเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิตินี้ชี้ให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาดนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% การชะลอตัวนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทรายใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (มีรายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของประสิทธิภาพ
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สภาพการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ผลประกอบการโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นที่แน่ชัดว่าปี 2566 เป็นปีที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ความผันผวนของต้นทุนการก่อสร้าง และความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจโลก ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ มีความยืดหยุ่นทางการเงิน และสามารถนำเสนอนวัตกรรมหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับทิศทางธุรกิจให้สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรง ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจที่ถูกต้อง อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นศึกษาและวางแผนสำหรับอนาคตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณได้แล้ววันนี้.
