ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้จะมีความคาดหวังต่อการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวกว้าง
เมื่อมองภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจในปี 2566 พบว่ามีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักหากมองเพียงภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มการลดลงของรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด ปี 2566
ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว แสนสิริ (SIRI) สามารถสร้างผลงานอันโดดเด่น ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univenture (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด เนื่องจากรายได้ส่วนนี้สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง ต่างจากรายได้รวมที่อาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการลงทุนที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และยิ่งน่าตกใจเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เป็นหนึ่งในบริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนัก โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ยอดขายลดลง ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ชิงตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
ในปี 2566, AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแชมป์เก่าอย่างแสนสิริ (SIRI) ซึ่งทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ โดยเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานเติบโตในแดนบวกอย่างน่าประทับใจถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่อันดับ 7 ด้วยรายได้ขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่มีผลงานที่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าทึ่งถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและการขยายส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่สำรวจ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่ง! คว้าแชมป์กำไรสูงสุด พร้อมกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินได้อย่างดี หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีสิทธิ์ที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri (SIRI) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงพัฒนาการก้าวกระโดดในด้านกำไรสุทธิ โดยทำได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ที่อันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความผันผวนทางการเมือง และปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมาย
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน ความท้าทายเหล่านี้ก็เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างของแต่ละบริษัท
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะร่วมมือกับท่าน เพื่อนำทางธุรกิจของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
