ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกรายได้, การขาย, และกำไร พร้อมจับตาแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนและปัจจัยกดดันที่ยังคงมีน้ำหนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลประกอบการของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนภาพความเป็นจริงของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนในปีที่ผ่านมา และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของผลกระทบ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลกระทบเชิงลบที่ครอบคลุมเป็นวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่าใจหาย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับที่ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับที่ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับที่ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับที่ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาถึง “ความสำเร็จ” ที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ CPN ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งปวง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ LH เป็นผู้นำด้านกำไรในปีนี้ คือ กำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับที่ 3 Sansiri (SIRI) คว้าอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทาย คาดการณ์กันว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับแรงกดดัน แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นปีที่เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างรวดเร็ว สามารถสร้างความแตกต่างและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึกยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การศึกษาปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ เช่น นโยบายภาครัฐ, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เพื่อให้ธุรกิจของท่านเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
