ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันแรงกล้าที่จะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทว่า ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างน่าสังเกต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูท่องเที่ยว (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะข้อมูลของ 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ รวมถึงค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความชะลอตัว ใครยังคงยืนหยัด?
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ผมได้รวบรวมข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สถิตินี้สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางตลาดโดยรวมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาอัตราการเติบโตท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย
บางบริษัทเผชิญกับความท้าทายที่รุนแรงกว่า โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่น่าจับตามอง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีสินค้าคงค้าง (Inventory) หรือกำลังการผลิต (Capacity) ที่ยังไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% การที่บริษัทชั้นนำเหล่านี้เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังประสบพบเจอ
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา แสนสิริ (SIRI) ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น โดยสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโตถึง 12% เป็นการตอกย้ำกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ซึ่ง AP (Thailand) ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความสามารถในการรุกตลาด
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการรุกตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคโดยตรง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ในภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในสภาวะตลาดปัจจุบัน
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค
AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัว โดยสามารถกลับมาคว้าอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยเพิ่มขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ยังคงสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงทำรายได้รวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาเงียบๆ แต่ก็ยังคงเป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตอย่างก้าวกระโดด: บทพิสูจน์ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการและการตอบสนองความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: เกณฑ์ตัดสิน “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้การมีรายได้มากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่เป็นไปตามเป้า ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ: ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง เหตุผลสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่ใช่เพราะปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมในด้านกำไร โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ปัจจัยด้านการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรง
แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้พัฒนาจะต้องงัดกลยุทธ์ที่สร้างสรรค์และตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ รวมถึงการให้ความสำคัญกับประสบการณ์ลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมายาวนาน ผมเชื่อว่ายังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด การลงทุนในทำเลศักยภาพ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึก และแนวทางการดำเนินธุรกิจที่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
