ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย แม้จะมีความหวังว่าจะต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงฤดูกาลขาย (high season) ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดมานานกว่า 10 ปี ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และชี้ชัดว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวของผลลัพธ์มีความแตกต่าง
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ นำโด่ง คว้าแชมป์รายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทมีรายได้รวมจากการขายประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รักษาอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%, ขึ้น Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญสู่ความยั่งยืน
แม้จะสามารถสร้างรายได้ที่สูงได้ แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดสู่แชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง)
ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ครองแชมป์คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ วางแผนการดำเนินงานให้รอบคอบ และสร้างความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ที่ถูกต้องและทันต่อสถานการณ์เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปนี้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณ.
