ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีแรงส่งเชิงบวกจากโมเมนตัมที่ค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นความชะลอตัวที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติของฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง แม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งก็ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่กระจายวงกว้าง
ข้อมูลจากการรวบรวมของ Property Mentor แสดงให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า ในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ยิ่งไปกว่านั้น บางบริษัทเผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบที่ 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มรายได้สูงสุด: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ, AP ตามติด
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลเดิมอาจระบุชื่อบริษัทเดิมที่ควบรวม) ซึ่งในบริบทปัจจุบันอาจต้องตรวจสอบชื่อบริษัทที่ควบรวมให้ถูกต้อง, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งบางครั้งอาจไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง หากเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพการจัดอันดับที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
สำหรับทั้ง 41 บริษัท เมื่อรวมรายได้จากการขายทั้งหมดในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งเด่นชัดเมื่อดูในรายละเอียด เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย, แสนสิริรั้งอันดับสอง
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะพบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ในแดนบวกที่ 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้จะเผชิญกับการปรับลดลงของรายได้จากการขาย แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด, ศุภาลัยและ AP แข่งขันขับเคี่ยว
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 นั้น Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ประสบความสำเร็จในส่วนนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ยังคงทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมและเฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ส่วนแสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แม้ Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 จะมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ซึ่งลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 5 ไว้ได้
SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน้อยนิด Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นอย่างทั่วถึง แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงของรายได้และการทำกำไรนั้น สะท้อนถึงความซับซ้อนและพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีแห่งความยากลำบากที่ท้าทายความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์แนวโน้ม และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทอย่างรอบด้าน จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและไม่พลาดโอกาสสำคัญ ท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ก้าวต่อไปของคุณในการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 อยู่เพียงปลายนิ้วสัมผัส หากคุณต้องการบทวิเคราะห์เฉพาะเจาะจงสำหรับพอร์ตของคุณ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในวันนี้
