วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้มีประสบการณ์
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งสำคัญในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมยังคงเผชิญอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: ทิศทางที่สวนทางความคาดหวัง
เมื่อพิจารณาภาพรวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ สังเกตได้จากรายได้ที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นสู่ผู้นำด้านรายได้รวม…แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม มีบางบริษัทที่ได้รับผลบวกจากรายได้ประเภทอื่น การวิเคราะห์รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดมีความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนว่าบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่ง มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่นั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในการแข่งขันที่รุนแรง
AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย…พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สิ่งที่จะบ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไร…ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ ด้วยปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นของการมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้
ก้าวต่อไปในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลง:
บทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่ทำให้บริษัทเหล่านี้ประสบความสำเร็จ หรือต้องการทราบแนวโน้มเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือการลงทุนในคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ เราขอเชิญชวนท่าน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนอนาคตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
