สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน 41 แห่ง ใครคือผู้แข็งแกร่งในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว?
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ได้กลายเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความสามารถในการปรับตัวและความแข็งแกร่งของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมของตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติที่จะมีการคึกคักในกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ (property market trends)
เพื่อประเมินประสิทธิภาพและระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน 41 แห่งในปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสงครามอสังหาริมทรัพย์นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายวงกว้าง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการหดตัวที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้างของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน โดยมีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แข็งแกร่ง โดยก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ไว้ได้ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses ตามมาในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate PCL (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
ในมุมมองของนักธุรกิจ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นๆ หรือรายการที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก (non-core business revenue) หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขการกระจายรายได้ในกลุ่ม Top 10 จะมีความแตกต่างออกไป
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอด 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายในด้านยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ (property sales performance)
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78% และ L.P.N. Development ที่เกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นอันดับ 2 ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยยอด 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างน่าประทับใจที่อันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอด 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยยอด 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยยอด 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยยอด 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอด 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังฉายแสงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอด 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” แม้จะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากความสามารถในการทำกำไรต่ำ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมไปประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งแชมป์ผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ส่งให้ LH สามารถครองอันดับ 1 ได้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai สามารถเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 และแสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจากปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ การเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม (condominium market) และบ้านจัดสรร (housing market) ซึ่งอาจได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่ในขณะเดียวกัน การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่มตลาด (target market segmentation) และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่มีความได้เปรียบในการแข่งขัน การทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (property market trends) อย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์งบการเงินอย่างละเอียด และการมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด (smart real estate investment) จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในปี 2567 ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ โปรดติดต่อเราวันนี้เพื่อวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของท่าน.
