ฉบับใหม่: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัด และใครกำลังเผชิญความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 เป็นปีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ เมื่อความคาดหวังอันเปี่ยมล้นจากโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาสสุดท้ายของปี หรือ “ไฮซีซั่น” ที่ปกติจะเป็นตัวชี้วัดความคึกคักของตลาด ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพให้กลับมาอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศความไม่แน่นอนยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ถึงทิศทางเชิงลบที่ค่อนข้างชัดเจน
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ และมีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในสภาวะเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดหัวใจหลักของธุรกิจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้โดยตรง ภาพรวมยิ่งแสดงถึงความท้าทายที่มากขึ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และเป็นที่น่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์ 1 อย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กดดันทุกระดับ
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความยั่งยืน
แม้ว่าตัวเลขรายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและทิศทางสำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567”
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ปัจจัยหลายอย่าง เช่น ความผันผวนทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาด
สำหรับปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ อสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันต่างๆ อย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย การเข้าถึงเทคโนโลยี และการคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนความสำเร็จ
บริษัทที่สามารถสร้างจุดเด่นทางการแข่งขันที่ชัดเจน มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และมีการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะมีโอกาสในการยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพอย่าง อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือการเจาะตลาดกลุ่มนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต การเข้าใจบริบทของแต่ละพื้นที่ก็เป็นสิ่งสำคัญ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง การติดตามข้อมูลเชิงวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องจะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องแม่นยำ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมหาคำตอบไปพร้อมกันว่า ใครจะสามารถนำพาองค์กรของตนเองให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนได้ในอนาคตอันใกล้นี้
