แดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินเชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่วิสัยทัศน์ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างเต็มศักยภาพจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนนัก
ด้วยความตระหนักถึงความสำคัญของการวิเคราะห์เชิงลึกต่อสภาวะตลาด “Property Mentor” ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับปัจจัยแวดล้อมที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวผ่านปีแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าใจถึงภาพรวมและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยภายใต้สมรภูมิที่ดุเดือด
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่า สภาพการแข่งขันและการชะลอตัวของตลาดได้ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% การที่บริษัทเหล่านี้ประสบปัญหาด้านรายได้ในระดับนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่พวกเขาต้องเผชิญในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลง ยิ่งตอกย้ำถึงความยากลำบากในการรักษาโมเมนตัมการเติบโตในภาวะตลาดปัจจุบัน
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: การบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แข็งแกร่ง
ในแง่ของรายได้รวม บริษัทที่ทำผลงานโดดเด่นที่สุดคือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จากปีก่อนหน้า ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับหก รายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ U City) อันดับเจ็ด รายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับแปด รายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับเก้า รายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate (S) อันดับสิบ รายได้รวม 15,066 ล้านบาท การที่ Sansiri สามารถขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมได้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาส่วนแบ่งการตลาดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตามอง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ ซึ่งอาจทำให้ตัวเลขรายได้รวมบิดเบือนไปจากศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิตินี้ชี้ให้เห็นว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์
ผลกระทบที่ชัดเจนที่สุดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการทุกระดับใน ตลาดที่อยู่อาศัยไทย
AP (Thailand) ครองความเป็นที่หนึ่งด้านรายได้จากการขาย: กลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นผลงานที่น่าประทับใจในภาวะตลาดเช่นนี้
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติดอันดับท็อป 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน 10 อันดับแรก ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับหก Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน 10 อันดับแรกไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับแปด Quality Houses (QH) มาในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ส่องสว่าง: ศักยภาพการเติบโตจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการนำเสนอผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผสมผสานโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการ ซึ่งเป็นจุดแข็งที่สำคัญของ CPN ในการสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถิตินี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การตั้งราคาขาย และการรักษาอัตรากำไรที่ดีในสภาวะตลาดที่การแข่งขันสูงและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีข้อจำกัด
ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือสัญญาณเตือนที่สำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
Land and Houses กลับมาผงาด คว้าแชมป์กำไรสุทธิ: ปัจจัยหนุนจากการขายสินทรัพย์
สำหรับ 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่ LH สามารถสร้างกำไรได้ในระดับนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็คงจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไป ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
วิสัยทัศน์สู่ปี 2567: ความท้าทายและโอกาสท่ามกลางความไม่แน่นอน
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความผันผวนของกำลังซื้อผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่รุนแรง การบริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นโจทย์สำคัญที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ บริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาด และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างมั่นคง การวิเคราะห์เชิงลึกถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และโอกาสของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านปีแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือภูมิภาคอื่นๆ ของประเทศไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
