ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน 41 แห่ง
ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่สถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี สภาพการณ์ดังกล่าวส่งผลกระทบต่อช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 โดยสิ้นเชิง ทำให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อระบุผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงภาพที่น่ากังวลกว่า โดยมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่แท้จริงของโครงการ จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด โดยมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ทะยานขึ้นสู่ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างสูสี Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญสู่ความยั่งยืน
แม้ว่ารายได้จากการขายจะมีความสำคัญ แต่การสร้าง “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ส่งผลให้มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด…ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH สามารถทำกำไรได้มากในปีนี้ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับ Supalai อย่างมาก Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้น่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับปี 2567 การแข่งขันที่รุนแรง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
สำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย และ โครงการแนวราบ รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะมีโอกาสในการยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน ในขณะที่กลยุทธ์ที่เน้นการสร้างรายได้ประจำจาก อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือ ธุรกิจโรงแรม อาจช่วยสร้างความมั่นคงได้ในระยะยาว
การปรับตัว การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ และการสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ จะเป็นข้อมูลอันมีค่าในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ต่อไป
