วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย?
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพความชะลอตัวที่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่จำเป็นสำหรับการพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด และชี้ชัดว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเยี่ยม และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในแง่ของรายได้รวม ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ติดลบสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งเป็นรายได้หลักที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ภาพรวมของ Top 10 บริษัทจะมีความแตกต่างไปอย่างชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่บ่งชี้ถึงความท้าทายของตลาด คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่กำลังแสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา โดยในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงความสำเร็จจากการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือผลลัพธ์ที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566)
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง แม้บางบริษัทจะสามารถรักษาฐานะทางการเงินไว้ได้ด้วยปัจจัยอื่น แต่ความแข็งแกร่งที่แท้จริงจะถูกพิสูจน์ด้วยผลประกอบการที่ยั่งยืน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และให้ความสำคัญกับการสร้างผลกำไรอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของท่าน.
