วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนถึงภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง นำโดยปัจจัยลบจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน สภาพการณ์ที่ว่านี้ยังคงทอดยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณบวกที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างละเอียด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
รายได้รวม: สัญญาณแห่งความท้าทายในภาพรวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 แห่ง จากทั้งหมด 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบกว่า 28% ในขณะที่ Raimon Land ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยตัวเลขติดลบถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของประเทศ ก็ยังประสบกับภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในอันดับที่ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (เดิมคือ U.House) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลมาจากการดำเนินงานอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายที่รุนแรง เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ในปีนี้ ในอันดับที่ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และยังเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property มาเป็นอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างแท้จริง แม้จะขายได้มากแค่ไหน แต่หากกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำกำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างแข็งแกร่ง แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนผลกำไรนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสูสี
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจที่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับที่ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของกลุ่มเจ้าสัวสุราเข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 ก็น่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดเช่นนี้ คือ ความยืดหยุ่นในการปรับตัว (Agility), การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ (Cost Management), การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ (Product Differentiation), และ การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า (Customer Centricity) บริษัทที่สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลประกอบการของผู้เล่นหลัก ถือเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจ การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินศักยภาพของตลาด และยังมีปัจจัยอีกมากมายที่ต้องพิจารณา
เราจะติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์แก่ทุกท่านต่อไป หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จในอนาคต
