ปี 2566: บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทาย, การปรับตัว, และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดเสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนและบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเข้าใกล้ช่วงเวลาของการเลือกตั้งใหญ่ การชะลอตัวนี้ไม่ได้มีเพียงชั่วคราว แต่ยังคงทอดยาวไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ความท้าทายนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่น ท่ามกลางความไม่แน่นอนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ต้องตีความอย่างละเอียด
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นความจริงที่น่ากังวลใจ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ, AP (Thailand) รั้งอันดับสอง
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UCity (U) (เดิมคือ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดผลงานที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงศักยภาพหลักของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำด้านยอดขาย, แสนสิริ รั้งอันดับสอง
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ถึง 7% ก็ตาม อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มียอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แน่นอนว่าในท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถทำได้จริง และนำกลับเข้าสู่กระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ผู้ที่ยังคงครองแชมป์คือ Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิวด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท โดยเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 ไปครอง Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถเข้าใจสถานการณ์, ปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว, และมีรากฐานที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในทุกมิติ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ท่ามกลางภูมิทัศน์ตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง การทำความเข้าใจถึงศักยภาพและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะรายบริษัท เพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์.
