การประเมินผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้ว่าจะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วเป็นฤดูทองของวงการอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ปี 2567 เริ่มต้นขึ้นท่ามกลางบรรยากาศที่ยังคงซบเซาไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ซึ่งครอบคลุมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 นี้ การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางวิกฤตนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อพิจารณาภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสรุปได้ว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวออกไปในวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหนาสาหัสและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงและมีส่วนแบ่งการตลาดสูงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริเบียดขึ้นนำ, AP ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาอย่างสูสีในอันดับสองด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai ติดอันดับสามตามมาห่างๆ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่อันดับห้าด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับหก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมคือ U.D. Property) ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับแปด ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับเก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับสิบ ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งในการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่า การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่หลากหลายเข้ามาเสริม ดังนั้น การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ตรงจุดกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: AP กลับมาทวงบัลลังก์, Sansiri ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) สามารถกลับมาคว้าอันดับหนึ่งไปครองด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับสามด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา Land and Houses แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักปรากฏชื่อในอันดับต้นๆ มาโดยตลอด อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของกลุ่มบริษัท CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำยอดขายได้จำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนที่ยอดเยี่ยม
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สามารถสร้างกำไรได้สูงในครั้งนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับที่สอง คงจะสามารถก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างแน่นอน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิดในอันดับสาม Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับสี่ไปครอง Origin Property อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับหกตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับเจ็ด Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับแปด Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับสิบด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และความหวังในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 แม้ว่าบางบริษัทจะสามารถสร้างผลกำไรได้ดี แต่โดยรวมแล้ว อุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลง และต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น
สำหรับปี 2567 นี้ ผมคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์และความสามารถในการปรับตัวของบริษัทชั้นนำในตลาด ผมเชื่อว่าหลายบริษัทจะสามารถหากลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ ไม่ว่าจะเป็นการเน้นตลาดกลุ่มเฉพาะ (Niche Market) การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป หรือการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของแต่ละบริษัท รวมถึงปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ถูกต้อง และเป็นโอกาสในการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายที่ยังคงรออยู่ข้างหน้า
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนธุรกิจและการลงทุนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์สูงสุด
