ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกและผู้เล่นตัวจริงในปีที่ท้าทาย
ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายที่เกินความคาดหมาย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่า ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นฤดูกาลขายที่คึกคัก ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศในต้นปี 2567 ยังคงต้องลุ้นกันต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 10 ปี ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของตลาดอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินสุขภาพโดยรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์นี้มุ่งเน้นไปที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อสำรวจว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงได้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Siri (Sansiri – SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand – AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้กลุ่ม BUI)
Frasers Property (Thailand – FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบิดเบือนจากปัจจัยอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่อ่อนแออย่างชัดเจน โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand – AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Siri (Sansiri – SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand – FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกันอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand – AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (Sansiri – SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand – FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังเปราะบาง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง กลยุทธ์การบริหารต้นทุน การบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการบริหารความเสี่ยง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของผู้ประกอบการแต่ละราย
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ข้าพเจ้าเชื่อว่า ในภาวะวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นผู้หนึ่งที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การติดตามวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
