ท่ามกลางความท้าทาย: ภาพรวมและกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะตั้งอยู่บนโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวและ “Take off” อย่างมีนัยสำคัญ แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัทจะพบภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่า: มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (เกิน 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านเสถียรภาพ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริผงาด! แชมป์รายได้รวม แต่ทิศทางรายได้จากการขายคือบทพิสูจน์ที่แท้จริง
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UWC (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้หยุดเพียงแค่รายได้รวม เพราะรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการอาจไม่ใช่ภาพสะท้อนศักยภาพหลัก การพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จึงมีความสำคัญยิ่งยวด เพื่อให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและบทพิสูจน์ความสามารถในการทำตลาด
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย: สะท้อนความแข็งแกร่งในตลาดที่แข่งขันสูง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณของการเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การขายจะทำได้ดีเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาด! ผู้นำด้านกำไรสุทธิ แต่ปัจจัยพิเศษมีบทบาทสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรได้อย่างโดดเด่น โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็มีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) ที่เฉียดฉิวด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5: Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 บริษัทที่เราได้ทำการรวบรวมไว้ เป็นที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในสภาพแวดล้อมที่ไม่อาจคาดเดาได้
สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจ หรือผู้ที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ หรือ บ้านจัดสรร ปริมณฑล รวมถึงการประเมินมูลค่าและโอกาสในการขาย โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและเลือกใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมคือสิ่งสำคัญยิ่ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหา ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญจริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ของท่าน.
