ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากการเติบโตที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนถึงการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด ทำให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซา แม้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ตลาดมักจะกลับมาคึกคัก ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด การวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่กระจายตัวในหลายบริษัท
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะเห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกปี 2566 (หน่วย: ล้านบาท)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
การปรับตัวลงของรายได้จากการขายมีนัยสำคัญในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมตลาดที่ไม่สดใสนัก
สถิติรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกปี 2566 (หน่วย: ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 (ลดลงเล็กน้อย)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 (ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHP): 7,619
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในระยะยาวสำหรับผู้เล่นรายใหม่ในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญสำหรับความยั่งยืน
แม้รายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 โดยกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
สถิติสูงสุด 10 อันดับแรกด้านกำไรสุทธิปี 2566 (หน่วย: ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054
แสนสิริ (SIRI): 5,846 (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHP): 2,503
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
จากภาพรวมผลการดำเนินงานของปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 ปัจจัยลบหลายประการ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวช้า และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ต้องจับตา จะส่งผลต่อทิศทางของอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมมองว่า ผู้ประกอบการที่จะสามารถเติบโตและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้ในสภาวะเช่นนี้ จะต้องมีคุณสมบัติสำคัญหลายประการ ได้แก่:
การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวน
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้สามารถพัฒนาโครงการที่ตรงใจและสามารถขายได้ แม้ในสภาวะที่กำลังซื้ออาจจะจำกัด
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: การมีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน จะช่วยให้บริษัทสามารถประคองตัวผ่านช่วงที่ตลาดชะลอตัว และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดฟื้นตัว
การปรับตัวเข้ากับเทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและการเติบโต
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน โดยพิจารณาทั้งรายได้จากการขาย กำไรสุทธิ และกระแสเงินสด จะช่วยให้สามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงของบริษัท และเลือกลงทุนในบริษัทที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือของทุกบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้อย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จ.
