เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่พิสูจน์ความแกร่งของผู้นำ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความยืดหยุ่นของวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ที่ต้องเผชิญกับคลื่นแห่งความผันผวนอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะสร้างความหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และแรงส่งดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามอย่างใกล้ชิดถึงกลไกตลาดและผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการท่ามกลางความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานสู่ความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการศึกษา พบว่ารายได้รวมตลอดปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเห็นได้จากการติดลบของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) ที่ติดลบราว -28% และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันอันดุเดือดใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ไปได้อย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses Plc. (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Plc. (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Plc. (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการบริหารจัดการด้านการเงินหรือการขายสินทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์ที่น่าตกใจเห็นได้จาก Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ในฐานะผู้นำก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพ รายได้จากการขายสูงสุด: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Plc. (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ยังรักษาอันดับไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Plc. (SC) เข้ามาใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House Plc. (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc. (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
การพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จทางธุรกิจ แม้บริษัทจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เหลืออยู่น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำแทน โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ในอันดับ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Plc. (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บแสบ Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc. (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน สภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอนสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน รวมถึงการบริหารความเสี่ยงที่ดี จะเป็นบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุน แต่ยังเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์ในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจ เรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ.
