ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย และมองหาโอกาสใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มปรากฏในช่วงปลายปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่ชัดเจนได้ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงต้องลุ้นกันต่อไป
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับความผันผวนของตลาด และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด บ้านจัดสรร กรุงเทพ และปริมณฑล ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ: AP (Thailand) และ Sansiri กอดคอกันรักษาตำแหน่ง
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้ภาพรวมตลาดจะเผชิญความท้าทาย แต่ผู้ประกอบการชั้นนำยังคงสามารถรักษาฐานรายได้ของตนเองไว้ได้ ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการที่ดี การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้จากการขาย รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการสร้างยอดขาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง แสดงให้เห็นว่าการรักษาฐานลูกค้าและการสร้างยอดขายใหม่เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย: สะท้อนกลยุทธ์ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
การวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายได้สำเร็จ ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลายและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในแต่ละเซกเมนต์อย่างแม่นยำ Sansiri ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 2 ในขณะที่ SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโตของยอดขายที่น่าประทับใจ
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขาย แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถสร้างขึ้นได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ที่โดดเด่น
การวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แตกต่างกัน:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถครองแชมป์กำไรสูงสุดได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมจำนวน 2 แห่ง เข้ากองทุน ช่วยหนุนผลประกอบการให้โดดเด่น หากไม่รวมรายการนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานหลักได้อย่างสม่ำเสมอ AP (Thailand) ก็ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมเช่นกัน คว้าอันดับ 3 ไปครอง
Sansiri แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ Origin Property แม้กำไรจะลดลง แต่ยังคงติด Top 5 ได้ ซึ่งบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และผลิตภัณฑ์
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสในการสร้างการเติบโต
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา แสดงให้เห็นภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือโครงการ คอนโดพร้อมอยู่ ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน
