ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนภัยสู่ปีแห่งความท้าทาย 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความต้องการที่จะทำความเข้าใจผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่ถาโถม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่มองข้ามไม่ได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักหากมองในภาพรวม แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ของทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้ที่รุนแรง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% อัพ โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่ติดลบไปถึงราวๆ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากในรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่นๆ เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือรายได้ทางการเงินเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ของทั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายที่สูงมาก เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มกำลัง หลังจากปูพรมพัฒนาโครงการต่างๆ มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่า
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถแปลงรายได้ให้เป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงรักษาแชมป์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับความท้าทายในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยต่างๆ เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่ชะลอตัว รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนมีส่วนในการกดดันผลประกอบการ
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง เราขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมๆ กัน เพื่อร่วมกันก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปด้วยกัน
หากคุณกำลังมองหาโซลูชันด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้เพื่อค้นหาหนทางสู่การเติบโตในยุคใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
