ปี 2566: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญความท้าทาย รายได้รวมชะลอตัว กำไรสุทธิลดลง แต่ใครคือผู้ที่ยังคงแข็งแกร่ง?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนตั้งความหวังไว้สูงจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนจะเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้จะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของปี (High Season) ก็ตาม สถานการณ์ยังคงไม่สดใส จนส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ด้วยข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ทำให้เราได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า แต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เคยเป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สิบอันดับแรกด้านรายได้รวม: การจัดอันดับที่ยังคงมีการแข่งขันสูง
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 บริษัทชั้นนำในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
แม้การจัดอันดับด้านรายได้รวมจะสะท้อนภาพรวมของธุรกิจได้ แต่ในมุมมองของผู้บริหารและนักลงทุนที่มองหา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ที่แท้จริง ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ย่อมมีความสำคัญไม่แพ้กัน เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีการสร้างรายได้รวมไปทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
สิบอันดับแรกด้านรายได้จากการขาย: การพลิกโฉมที่น่าจับตา
การจัดอันดับรายได้จากการขายในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยมี AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เป็นดาวรุ่งพุ่งแรงอย่างแท้จริง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรสุทธิ คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
สิบอันดับแรกด้านกำไรสุทธิ: ผู้นำที่ยังคงแข็งแกร่ง
การจัดอันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือกว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากผลกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25% จากปีก่อนหน้า)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การชะลอตัวของรายได้ทั้งในส่วนของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงการลดลงของกำไรสุทธิ เป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัว
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับตัวเข้ากับตลาดได้รวดเร็ว และเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะยังคงสามารถเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในอนาคต ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ที่จะช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
