วิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครยืนหยัด ใครสะดุด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง ความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มชัดเจน กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยลบจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภคต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทมหาชน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ลดลงสะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ภายใต้สภาวะตลาดที่อ่อนแรง
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมทั้งหมด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ทำรายได้สูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในภาคส่วนนี้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญความท้าทาย ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
King of Sales: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์รายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายไลน์ธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทชั้นนำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือนักบริหารต้นทุนและสร้างมูลค่าที่แท้จริง?
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่การที่บริษัทจะถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในระยะยาวนั้น ไม่ได้วัดกันที่ตัวเลขรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ หรือผลตอบแทนที่จับต้องได้เข้ากระเป๋าด้วย
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
King of Profit: Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
สาเหตุหลักที่ทำให้ Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรได้ แม้รายได้จะลดลง คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ช่วยเสริมผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรสุทธิ – เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรสุทธิ – ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิ – โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัทในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดการดำเนินงานหลัก
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง และคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพอื่นๆ หรือกำลังวางแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2567 การทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมและศึกษาแนวทางการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้ เราขอเชิญชวนให้คุณปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนการลงทุนหรือพัฒนาโครงการของคุณให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
