การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวลดลง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีผลประกอบการในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นอันดับหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งสามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Fraser Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายแสดงถึงกำลังซื้อและยอดขายที่เกิดขึ้นจริงจากการพัฒนาโครงการ
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้สะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน โดยบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนอันดับ 1 ได้สำเร็จ ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่างแสนสิริ ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เป็นของ SC Asset Corporation ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Fraser Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของธุรกิจไม่ว่าจะเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด คือ “กำไรสุทธิ” การมีรายได้มากเพียงใดก็ไม่สามารถการันตีความสำเร็จได้ หากกำไรที่เกิดขึ้นน้อย หรือไม่สามารถควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ด้วยกำไรพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 ยังคงมี Land and Houses ครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Fraser Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีเจตนาเพื่อตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้แพ้” แต่เป็นการสะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง รวมถึงการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและผลประกอบการของบริษัทชั้นนำอย่างลึกซึ้ง ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาในการวางกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ.
