บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ด้วยสายตาของผู้ที่สัมผัสกับความผันผวนและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้สูง จากโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะพุ่งทะยานขึ้นในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่น่าผิดหวัง เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงทรงตัวอยู่ในสภาวะเช่นนั้นยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและผลักดันยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567
ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่ได้จากการสำรวจผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดย Property Mentor ทำให้เราสามารถประเมินศักยภาพและกลยุทธ์การรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งขันที่เต็มไปด้วยแรงกดดันนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ไม่อาจปฏิเสธ
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมในปี 2566 ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ทว่า การมองเพียงภาพรวมนี้อาจไม่สะท้อนความจริงที่ซับซ้อนเบื้องหลัง เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมหดตัวลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญ
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ต่างก็มีรายได้ลดลงเกิน 20% และ Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลงกว่า 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ส่วน Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) อย่างเฉียดฉิว
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท อย่างน่าตื่นเต้น ศุภาลัย (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U.P.A. Enterprise (U.P.A.) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
หากเราจะวัดผลการดำเนินงานกันอย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายครั้งรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการปรับโครงสร้างทางการเงิน อย่างไรก็ตาม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในอันดับ Top 10 ที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าตกใจยิ่งขึ้นเมื่อมองรายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายดิ่งลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญความท้าทายนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท รายได้จากการขายกลับลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างสง่างาม ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายไป 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอ รั้งอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด โดยยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ทวงคืนบัลลังก์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) กลับมาครองแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลสำคัญประการนี้มาจากผลกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้กว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) น่าจะเป็นผู้คว้าอันดับหนึ่งไปครอง โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและก้าวข้ามอุปสรรคต่างๆ ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคใหม่ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำพากลุ่มธุรกิจของท่านก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการวิเคราะห์ เจาะลึก และสร้างสรรค์โซลูชันที่เหมาะสมกับบริบทปัจจุบัน
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง
