วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนสู่ปี 2567 ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จะพาคุณเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตลอดปี 2566 สภาวะตลาดที่ผันผวน เหตุใดบางบริษัทถึงเติบโตสวนกระแส ในขณะที่อีกหลายแห่งต้องเผชิญกับความท้าทาย พร้อมมองหาโอกาสและความเป็นไปได้ในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายและสร้างความประหลาดใจให้กับผู้เล่นในวงการไม่น้อย สัญญาณบวกที่เคยคาดหวังจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังช่วงโควิด และโมเมนตัมอันดีจากปลายปี 2565 กลับแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ยอดขายจะพุ่งสูง แต่ในปีที่ผ่านมา ภาพนั้นกลับไม่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวไปข้างหน้าได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันอย่างมหาศาลที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อย (ไม่ถึง 1%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การยืนหยัดท่ามกลางแรงลม
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การที่ Sansiri สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวมได้ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการปรับตัวที่ทันท่วงที ในขณะที่บริษัทใหญ่อื่นๆ หลายแห่งกลับมีรายได้รวมที่ลดลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าตกใจว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก การจัดอันดับ Top 10 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาทในปี 2566 เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แสดงถึงศักยภาพในการเข้ามาเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จของธุรกิจ ไม่ได้อยู่ที่เพียงแค่การสร้างรายได้ แต่คือความสามารถในการแปลงรายได้นั้นให้เป็นกำไร การมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: ผู้ที่สามารถเปลี่ยนวิกฤตเป็นโอกาส
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่คาดการณ์ได้ และโอกาสที่ต้องคว้า
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญอย่างชัดเจน ปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจลงทุน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ในปี 2567 คาดว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทายอยู่บ้าง แต่บริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกลุ่มที่สามารถสร้างผลประกอบการที่ดีได้
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 เป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียน แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน กับบริษัทที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก
สำหรับปี 2567 ที่กำลังดำเนินอยู่ เราคาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทที่พร้อมจะเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนธุรกิจและการลงทุนที่ชาญฉลาดในอนาคต หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาแนวทางการดำเนินธุรกิจในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนความสำเร็จของคุณ
