ปี 2566: สุขนาฏกรรมแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทสรุปภาพรวมการดำเนินงานและทิศทางอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผมได้เห็นวงการนี้ผ่านช่วงเวลาที่ผันผวนมาแล้วหลายครั้ง ทว่าปี 2566 กลับเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายในมิติที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ความคาดหวังที่เคยมีต่อการเติบโตอย่างก้าวกระโดดตามโมเมนตัมจากปี 2565 กลับถูกแทนที่ด้วยบรรยากาศแห่งความชะลอตัวที่กัดกินมาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภค หรือที่เรียกกันว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง
รายได้รวม: ภาพสะท้อนของตลาดที่หดตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยคิดเป็นประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป มีอาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่เช่น Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (ในอดีตคือ U City ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของ BTS Group Holding)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการดำเนินงานในส่วนอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแรงกดดันนี้ส่งผลกระทบในวงกว้าง แม้แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของศักยภาพการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผู้นำด้านกำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลกำไรที่สูงนี้ มาจากการบันทึกกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทยังคงต้องเผชิญกับการปรับตัวเพื่อรับมือกับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ยและความไม่แน่นอนต่างๆ รวมถึงความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น ยังคงมีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการบริหารจัดการ และสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจ ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ กลยุทธ์ทางธุรกิจที่เฉียบคม และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นกุญแจสำคัญในการมองเห็นโอกาสและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต ท่ามกลางความผันผวน การปรับตัวให้เท่าทันการเปลี่ยนแปลง การเน้นการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า และการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้ขาดความสำเร็จในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างถ่องแท้ ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นใจ! ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะนำเสนอโซลูชันที่ใช่ และช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่ง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมกันสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ
